seven

pour passer de l’obsolescence d’un immeuble tertiaire des années ’70 à la performance d’espaces de travail polyvalents contemporains.

seven

Le quartier Nord de Bruxelles fut l’emblème d’une urbanisation moderne des années 70 imaginée comme un nouveau « Manhattan bruxellois ».

Le vaste ensemble monofonctionnel de bureaux, sans aucune mixité, prévoyait 750.000 m² de constructions. Ce modèle d’urbanisation « moderniste » a vite montré ses limites et il n’a pas fallu 40 ans pour qu’il amorce un véritable déclin d’attractivité.Au regard du centre-ville, plus vivant, mieux desservi par les transports en commun, le quartier Nord, constitué d’immeubles de grande capacité en m² perd peu à peu ses occupants et se vide, voire devenu insécure après 18h00.

L’immeuble n° 7 du boulevard Albert II, invisible dans la perspective, car sans aucune personnalité et implanté en mitoyenneté avec une façade en mur rideau uniforme, fait les « frais » de ce désintérêt et perd petit à petit tous ses occupants. L’immeuble à l’époque faisait partie d’un ensemble imposant et figé.

Racheté par Triuva, fonds d’investissements allemand, l’immeuble ne trouvait pas preneur, ce dernier a donc confié à assar un projet de rénovation ayant pour objectif de rendre ce bâtiment « plus sexy ».

seven
programmepremier projet de redéveloppement passif dans le quartier nord, offrant un mélange de co-working pour Fosbury & Sons et de bureaux pour diverses sociétés.
maîtrise d'ouvrageDowntown Real Estate & Baltisse
adresseboulevard du Roi Albert II, 7 · 1210 Bruxelles
fonction du projettravailler
statutachevé
missionsarchitectureprogrammationgestion de projetsgestion de la construction
filialesBruxelles
surface15.400 m²
équipe• architecte : assar
• architecte d’intérieur pour Fosbury & Sons : Michiel Mertens - Going East
• ingénieur en techniques spéciales : CES
• entreprise générale : MBG
• façades : Hermans
seven

le nouveau projet
assar a proposé pour cet immeuble de 15.400 m² une rénovation durable (énergie, isolation, façade mur rideau bois-alu, photovoltaïque, critères immeuble passif,…), ainsi que fonctionnelle (polyvalence du rez-de-chaussée partagé, changement des distributions, ouverture entre étages, caractère traversant et ouvert sur les rues du rez-de-chaussée, …).

A l’origine, l’immeuble des années 80 était composé au nord d’une façade mur rideau, sombre et dans l’ombre une grande partie de la journée (vitrage assombri, mur rideau noir). Le tout formait une masse terne dans la perspective urbaine.
assar a donc imaginé une véritable mise en relief de la façade en travaillant sur le thème de la falaise blanche. Associée au quartier Nord, la métaphore d’une falaise de glacier donne un nouveau souffle à la construction qui est devenue visible dès l’entrée du boulevard. Baptisé « Polaris » par le développeur Triuva, celui-ci n’a pas
lancé la rénovation faute de candidat occupant.

seven
seven
seven
seven

une nouvelle dynamique
C’est à ce moment que la jeune entreprise de développement Downtown s’est montrée intéressée par l’acquisition de l’immeuble avec une nouvelle dynamique d’occupation. Fortement conscient des exigences de mutation des espaces de travail, Downtown a vu l’occasion ici de créer un nouveau Hub de coworking en intégrant la société Fosbury & Sons sur les 3 niveaux inférieurs dont le rez-de-chaussée. Pensé comme un lieu de sociabilisation ouvert et attractif, la présence de Fosbury a attiré des occupants sur les autres étages. Downtown réussit un tour de force en trouvantdes complémentarités fonctionnelles entre les occupants.
Ainsi, les espaces partagés de Fosbury (salles de réunion, restaurant, postes de travail …) sont loués occasionnellement par les entreprises de l’immeuble et même par des voisins qui y trouvent de nouvelles complémentarités sans devoir pour autant s’agrandir.

Nous nous sommes complètement inscrits dans cette vision de mixité au sein d’un même immeuble. Tout comme nous étions convaincus que la démarche de Downtown était porteuse d’avenir et doit être appliquée de manière récurrente dans les projets de rénovation et dans les bâtiments neufs. Ouvrir le rez-de-chaussée
est une des clés d’un urbanisme vivant, d’un contrôle social accru et d’espaces urbains conviviaux.

La rénovation a été réalisée avec efficacité par l’entreprise générale MBG avec le façadier Hermans. Une note particulière au duo d’entrepreneurs qui ont réalisé cette rénovation et en particulier pour Hermans qui a relevé le défi d’un mur rideau bois-alu associé au relief sculptural en 3D formé de tôles pliées laquées blanc.

explications des façades

seven

les matériaux de façade

  • soubassement : pierre bleue & profilés en aluminium blanc
  • enveloppe rideau : mur rideau mixte (bois à l’intérieur) & aluminium thermolaqué en noir à l’extérieur
  • relief sur façade : profilés en aluminium thermolaqué blanc
  • vitrage : triple vitrage (vitrage vision) avec facteur solaire élevé et double vitrage (vitrage allège)

performance énergétique & certification

  • coefficient : émissions CO2-kg/m²/an : 35
  • certifications : BREEAM Excellent, Nearly Zero Energy building, PEB : B (65)w

L’ambition du projet était d’être certifié BREEAM Excellent et de satisfaire aux exigences des immeubles «passifs 2015 » de la Région de Bruxelles-Capitale.

Les mesures qui ont été prises pour atteindre les critères passifs requis sont :
• une inertie optimale du bâtiment (faux-plafonds actifs à modules ouverts)
• une isolation renforcée en façade (allège) dalle sur parking, toitures
• un traitement des ponts thermiques
• un niveau excellent de l’étanchéité à l’air
• la sélection de triple vitrage performant
• la production d’énergie renouvelable par panneaux photovoltaïques en toiture

les économies d’énergie

  • 15.400 m² de bureaux passifs, spacieux & lumineux (grandes fenêtres, hauts plafonds & superbes vues)
  • 127 places de stationnement, des équipements pour les cyclistes & 20 bornes de recharge pour les  voitures & les vélos électriques
  • triple vitrage : high performance
  • présence d’un espace coworking qui offre de nombreuses facilités
  • des installations pour les locataires & un restaurant gérés par Fosbury & Sons
  • des terrasses vertes en plein air & un jardin apaisant
  •  des matériaux naturels & durables avec des finitions haut de gamme personnalisées